V posledních letech se zvyšuje tlak na odhadce a znalce v oboru oceňování nemovitostí, aby používali v rámci stanovení obvyklé ceny data obsažená hlavně v kupních smlouvách. Znalci a odhadci, kteří se tímto směrem vydávají, však čelí zvýšené pravděpodobnosti, že jejich posudek/odhad bude proveden špatně a výsledná cena bude nepřesná.

V definici obvyklé ceny dle zákona č. 151/1997 se píše, že do obvyklé ceny se nesmí promítat mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry a vlivy zvláštní obliby.

Vzhledem ke skutečnosti, že velké procento převodů každoročně tvoří prodeje v rámci rodiny, mezi přáteli a mezi sousedy, dále zvýhodněné prodeje např. obecních pozemků obyvatelům obcí, dražby nemovitostí neplatičů dluhů (nedobrovolné dražby) atd., vychází nám, že mnoho kupních smluv je pro stanovení obvyklé ceny nepoužitelných.

Dále je nevýhodou kupních smluv to, že z nich není možné poznat stav prodávaného objektu, jeho velikost (u pozemků ano, ale u rodinných domů a bytů obvykle ne), vybavení (např. systém vytápění, použitý standard) a další informace, které jsou pro správné ocenění zapotřebí. Bez nich je pak odhad postavený na takových smlouvách nepřesným oceněním, které vychází z pouhých domněnek.

 

Pokud normu ke stanovení obvyklé ceny vezmeme z druhé strany, vychází nám, že obvyklá cena by nejlépe měla být stanovena na základě prodejů (či pronájmů), které byly realizovány tržně. Většina lidí, kteří prodávají nemovitosti tržně, volí mezi službami realitní kanceláře nebo osobním prodejem na některých z realitních serverů. V obou případech se prodávaná nemovitost objevuje na realitních serverech, kde hledá své nové majitele.

Pokud tedy chcete nalézt relevantní podklady pro své ocenění, je nutné hledat na realitních serverech.

Tato inzertní místa mají však také svá specifika. Největším problémem je, že se na nich nachází nabídky. Tedy jedná se o nemovitosti, které ještě nebyly prodány. Dalším problémem je, že nabídková cena u těchto nemovitostí je pouhým přáním prodávajícího, což znamená, že se může stát, že nemovitost za nabízenou cenu nikdo nebude chtít koupit (je příliš drahá), nebo se podaří kupci cenu změnit (nejčastěji snížit), což už se však často v nabídce na realitním serveru neprojeví.

Jak tedy z této situace ven? Je potřeba mít po ruce nástroj, který sbírá informace o tržních nabídkách a ukládá si k nim fotografie. Tento nástroj musí fungovat dlouhodobě, aby bylo možné v něm najít již realizované nabídky a dohledat podle nich zpětně kupní smlouvy. A přesně takovým nástrojem je INEM. Jedná se o první systém pro sběr informací o tržních prodejích, který má přes 1,6 milionu záznamů (údaj platný k lednu 2018) sesbíraných od roku 2013. Všechny tyto záznamy obsahují popis prodávané nemovitosti, fotografie nemovitosti a záznam, od kdy do kdy byla nemovitost prodávána a jak nabídková cena kolísala. Díky těmto informacím již není problémem postavit ocenění obvyklou cenou na realizovaných cenách, na vyčerpávajících popisech srovnávaných nemovitostí a na jejich fotografiích.

Kam dále? Podívejte se na instruktážní videa, jak najít kupní smlouvy k realizovaným prodejům, které jsou uvedeny v INEMu. Video o tom, jak hledat jednotky v bytových domech je zde. Video o hledání objektů jako jsou rodinné domy, rekreační objekty, garáže aj. je zde. 

Tip: Ještě nemáte zřízený dálkový přístup do katastru nemovitostí? Stáhněte si žádost zde. Dokument vyplňte a zašlete jej na Český úřad zeměměřický a katastrální jedním ze způsobů, které jsou v dokumentu popsány. Pro stahování kupních smluv musíte zažádat o přístup do sbírky listin (v dokumentu je přístup již zaškrtnut).