Stále je relativně mnoho znalců v oboru oceňování nemovitého majetku, kteří používají k výpočtu obvyklé ceny postupu ke stanovení ceny zjištěné (nebo také administrativní, úřední, vyhláškové, podle oceňovacího předpisu – prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb.) ceny.

Zákon o oceňování majetku jasně stanoví, že obvyklá cena se určí porovnáním. Metod porovnání je pak více. V rámci systému INEM používáme tři – metodu porovnání pomocí indexů, metodu vyvinutou Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) a metodu popsanou v Komentáři Ministerstva financí (MFČR) k určení obvyklé ceny ze dne 25.9.2014.

Použití ceny zjištěné jasně stanoví zákon. Nejčastěji se s ní setkáváme v rámci výpočtu ceny nemovitostí pro účely daní a poplatků – pro stanovení základu daně pro výpočet daně z nabytí nemovitostí.

Zkušenosti z oblasti oceňování nemovitostí jasně velí, že by cena zjištěná neměla být v rámci výpočtu obvyklé ceny používána. Výjimečně se stane, že cena zjištěná je ve stejné výši jako obvyklá cena, ve většině případů však tomu tak není. Vyplývá z toho, že cena zjištěná může být použita jen ve výjimečných případech nebo jen z hlediska podpůrného či indikativního.

Které jsou ale ty výjimečné případy ocenění, kdy může být cena zjištěná použita? Všeobecně lze napsat, že jsou to případy ocenění majetku, který není běžně obchodován a není možné dohledat podobné srovnatelné případy, na základě kterých by mohlo dojít k porovnání. Zcela určitě se nejedná o prodeje bytů, rodinných domů, pozemků s běžným využitím (zemědělské, stavební, lesy, zahrady aj.), garáže, bytové domy, nebytové jednotky a komerční objekty. V úvahu připadají komunikace, objekty občanské vybavenosti, specifické průmyslové objekty, památky apod., avšak i takové prodeje lze dnes už v hojné míře dohledat.

 

Výše popsané použití zjištěné ceny, resp. její nepoužití, v rámci výpočtu obvyklé ceny není naším výmyslem. Stejný názor zastává jak zmíněný komentář MFČR, tak se objevuje v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu, který vytvořil ÚZSVM. Oba dokumenty vyjadřují jasnou myšlenku, že obvyklá cena se stanoví nejlépe porovnáním s realizovanými prodeji a cena zjištěná se použije pouze výjimečně. Ještě dále jde Státní pozemkový úřad, který „Neodůvodněné použití určení obvyklé ceny nahrazením cenou podle vyhlášky“ považuje za jasnou vadu znaleckého posudku, která dává důvod objednateli posudek reklamovat a neplatit za něj odměnu.

 

Dlouhá léta neměli znalci k dispozici žádný nástroj, který by jim dovolil získat informace o realizovaných prodejích na základě tržních mechanismů. To se však mění s příchodem systému INEM, díky kterému je možné postavit ocenění na realizovaných cenách z kupních smluv, na základě vyčerpávajícího popisu nemovitosti a na základě fotografií. Systém má takových nemovitostí v databázi přes 1,6 milionu (údaj platný k lednu 2018). Je tak možné skutečně získat nezpochybnitelné podklady k téměř jakémukoliv ocenění, které budete zpracovávat.

 

Kam dál?

Obvyklá cena jen na základě kupních smluv? Pravděpodobně bude ocenění špatně…

Podívejte se na instruktážní videa, jak najít kupní smlouvy k realizovaným prodejům, které jsou uvedeny v INEMu. Zde je video o tom, jak hledat jednotky. Zde video o tom, jak hledat objekty.