Oceňování nemovitostí je plné nástrah. Pojďme si dnes rozebrat další z těch největších – používání pouze kupních smluv bez bližších informací o srovnávané nemovitosti.
Nejčastěji se porovnání oceňované nemovitosti s podobnými obchodovanými nemovitostmi objevuje v posudcích, které mají za cíl stanovit obvyklou cenu. Je pro to jasný důvod – obvyklá cena se „určí porovnáním“ (zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku).
Někteří odhadci a znalci proto šli cestou, v rámci které začali oceňovaný majetek srovnávat přímo s realizovanými transakcemi nemovitostí v okolí, které nalezli v katastru nemovitostí.
Lze uznat, že jde o pokročilý systém práce, jak stanovit obvyklou cenu, zvlášť v okamžiku, kdy po znalcích a odhadcích stále více institucí požaduje, aby vycházeli ve svých oceněních z realizovaných cen na trhu.
Nicméně i tento způsob práce má svá úskalí. Jeho hlavní spočívá v tom, že při použití výhradně kupních smluv odhadce neví, v jakém stavu se srovnávané nemovitosti nachází, jakou mají velikost a jak jsou vybaveny. V kupních smlouvách se tyto údaje totiž neuvádí. Dále v kupních smlouvách nenalezneme fotografie nemovitosti, které jsou nutnou součástí každého odhadu či znaleckého posudku.
Dalším úskalím tohoto postupu může být, že odhadce do svého ocenění může zanést mimořádné vlivy, které mu výslednou cenu pokřiví. Těmito mimořádnými vlivy mohou být prodeje mezi spřízněnými či jinak propojenými subjekty či nápadně nevýhodné transakce (možné podvody). Použití těchto transakcí přímo odporuje zákonné definici obvyklé ceny, která mimořádné vlivy jednoznačně vylučuje.
Mnozí odhadci a znalci o těchto úskalích vědí a snaží se je minimalizovat. Čtou pozorně kupní smlouvy a ověřují spřízněnost prodejců a kupců (ačkoliv je to často může stát hodně peněz za stažení smluv, jelikož v některých oblastech dle našich statistik až polovina úplatných převodů v ČR je mezi spřízněnými subjekty, tedy jsou nepoužitelné). Také využívají služeb jako Panorama na mapy.cz nebo Street view na Google Maps, aby si ověřili stav majetku, který byl předmětem transakce. Někteří dokonce srovnávané nemovitosti osobně navštíví, ale těch je minimum.
Studie č. 1
objekt Bystřice, okres Benešov
Tento objekt byl prodán v březnu 2018 za cenu 900.000,- Kč. Když jej srovnáte s objekty v okolí, tak asi uznáte, že jeho stav není nijak oslnivý, ale je víceméně běžný. Mnozí odhadci by zřejmě neměli problém jeho stav prohlásit za standardní před rekonstrukcí. Výše uvedená fotografie je pořízená pomocí služby Street view.
Tyto fotografie byly uvedeny u inzerátu na realitních serverech, když se objekt prodával. Jistě Vám je nyní již jasné, že o standardní stav objektu se rozhodně nejedná a každý, kdo by jej takto odhadl, by se dopustil zásadní chyby v ocenění, jelikož by nevzal v potaz zcela neobyvatelný stav této nemovitosti.
Studie č. 2
objekt Malešovice, okres Brno-venkov
Tento objekt byl prodán v listopadu 2017 za cenu přesahující čtyři miliony korun. Když jej srovnáte s objektem výše, tak asi uznáte, že jeho stav je podobný, ne-li horší. Výše uvedená fotografie je pořízená pomocí služby Panorama, podobná je i na Street view.
Ve skutečnosti však byl objekt ke dni převodu kompletně zrekonstruován:
Tyto fotografie byly opět uvedeny u inzerátu na realitních serverech, když se objekt prodával. Opět, o standardní stav objektu se rozhodně nejedná a každý, kdo by jej takto odhadl, by se dopustil zásadní chyby v ocenění, jelikož by nevzal v potaz perfektní stav této nemovitosti po dokončení rekonstrukce. Webové služby však ještě nestihly aktualizovat fotografické mapování a zobrazují starší pohled na nemovitost.
Z uvedených studií je patrné, že při použití služeb Panorama či Street view se vystavujete riziku, že použijete ve svém odhadu či posudku staré fotografie nebo budete uvažovat skutečnosti, které nejsou reálné.
ZÁVĚR
Doba se posunula a je dnes možné využít nové nástroje, aby ocenění bylo mnohem přesnější a hlavně postavené na tvrdých datech. Těmito nástroji je dálkový přístup do sbírky listin katastru nemovitostí a systém INEM. Díky nim je možné získat přesné informace o prodávaných nemovitostech s fotografiemi interiéru a exteriéru a také kupní cenu obsaženou v kupní smlouvě.
Jak nyní již jistě chápete, používání pouze kupních smluv a doplnění informací přes Panorama či Street view je velice problematické. Stejně jako v případě používání pouze nabídkových cen (část. 1. článku) se dá i tento postup přirovnat ke střílení do terče „naslepo“… občas se můžete trefit, ale většinou tomu tak nebude. A, jak jistě víte, jakákoliv nepřesnost zdrojových informací se těžko vysvětluje.
Vyhněte se proto tomuto úskalí a začněte zpracovávat odhady a posudky na základě realizovaných cen, aktuálních informací a fotografií. Jen tak si budete moci být jistí, že vaše práce nebude zpochybňována a bude mít tu nejvyšší kvalitu.
