Oceňování nemovitostí je plné nástrah. Pojďme si dnes rozebrat první ze dvou největších – používání nabídek z realitní inzerce a jejich korekce koeficientem redukce na pramen ceny.
Nejčastěji se porovnání oceňované nemovitosti s podobnými obchodovanými nemovitostmi objevuje v posudcích, které mají za cíl stanovit obvyklou cenu. Je pro to jasný důvod – obvyklá cena se „určí porovnáním“ (zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku).
Mnozí odhadci a znalci proto šli nejjednodušší cestou a začali oceňovaný majetek srovnávat s nabídkami podobných nemovitostí v okolí, které v tu chvíli právě byly v realitní inzerci.
Zpětně lze uznat, že ve své době šlo o zřejmě nejlepší možný systém, jak stanovit obvyklou cenu a přitom nestrávit nad posudkem neúměrně dlouhou dobu.
Nicméně doba se posunula a je dnes možné využít nové nástroje, aby ocenění bylo mnohem přesnější a hlavně postavené na tvrdých datech. Těmito nástroji je dálkový přístup do sbírky listin katastru nemovitostí a systém INEM. Díky nim je možné získat přesné informace o prodávaných nemovitostech s fotografiemi interiéru a exteriéru a také kupní cenu obsaženou v kupní smlouvě.
Pojďme si nyní rozebrat dvě situace, ze kterých je zřejmé, že vycházet jen z nabídek v realitní inzerci je dnes již přežité a v jistém ohledu i nebezpečné.
Studie č. 1
objekt Kobyly a historie jeho nabídky
Tento objekt je jeden z mnoha uvedených v databázi INEMu. Objekt byl nabízen od 27.března 2017 a prodával se až do 25.10.2017. Během této doby postupně nabídková cena klesla z 1.290.000,- Kč na 890.000,- Kč. Nakonec se objekt prodal za 570.000,- Kč.
K tomuto případu jsme zpracovali kalkulaci, která dokazuje úskalí použití nabídkové ceny uvedené u inzerátu:
Z výše uvedeného je patrné, že při použití koeficientu redukce 0,9 (který používá většina znalců a odhadců) se v závislosti na čase, kdy inzerát použili v ocenění, odhadci mohli dopustit chyby (umělé nadhodnocení) v ocenění ve výši od 40,5 do 103,7 % oproti realizované ceně. Nejpravděpodobněji (63procentní šance) se pak dopustili umělého nadhodnocení ve výši 56,3 %.
Studie č.2.
Byt Aloise Gavlase, Ostrava
Jak už to tak bývá, zajímavé byty se dlouho na trhu neohřejí. Tento je toho důkazem. Hned po prvotní nabídce byl inzerát stažen. Prodejcům a kupcům trvalo necelé dva měsíce doladit kupní smlouvu a podepsat ji.
V tomto případě je výpočet odchylky oproti realizované ceně jednoduchý:
Z výše uvedeného je patrné, že při použití koeficientu redukce 0,9 se odhadci mohli dopustit chyby (umělé podhodnocení) v ocenění ve výši -11,9 % oproti realizované ceně.
ZÁVĚR
Jak nyní již jistě chápete, používání koeficientů redukce je velice problematické. Dá se přirovnat ke střílení do terče „naslepo“… občas se můžete trefit, ale většinou tomu tak nebude. A, jak jistě víte, jakákoliv nepřesnost zdrojových informací se těžko vysvětluje.
Vyhněte se proto tomuto úskalí a začněte zpracovávat odhady a posudky na základě realizovaných cen. Jen tak si budete moci být jistí, že vaše práce nebude zpochybňována a bude mít tu nejvyšší kvalitu. Při oceňování nemovitostí již takto posupujeme i v rámci online odhadů nemovitostí.
