INEM – představení systému
Systém je primárně navržen pro úsporu času a zefektivnění práce soudním znalcům a odhadcům nemovitého majetku. Systém může ovšem využívat kdokoliv z široké odborné i laické veřejnosti.
Systém dokáže zastoupit rutinní práci, kterou odhadci musí opakovat při vypracování každého odhadu. Zejména lze vytvořit slovní popis nemovitosti při samotném místním šetření, dokáže navrhnout nejvhodnější nemovitosti k porovnání a automaticky je připodobnit koeficienty.
Ano, zcela. Informace a údaje vložené do systému nejsou v žádném případě poskytovány třetím osobám. Spojení se serverem probíhá pomocí šifrovaného přenosu skrze moderní protokol https.
Ano. Připravili jme pro Vás 7-ti denní zkušební verzi bez omezení funkcí za výhodnou cenu, abyste se mohli o přednostech systému přesvědčit sami. Pro registraci můžete pokračovat zde: Vyzkoušet
1. Formulář popisu nemovitosti
Formulář pro popis nemovitostí slouží pro komplexní popis oceňované nemovitosti a pro popis veškerých eventualit, majících vliv na cenu majetku (např. poloha, vedlejší stavby, přidružený pozemek apod.).
Formulář obsahuje veškeré běžné parametry a u většiny lze přímo vybírat z nabízených konstrukčních prvků. V případě, že požadovaná možnost není přímo v nabídce, lze vybrat hodnotu “jiné” a vepsat vlastní popis. Pokud by nebyl uveden samotný parametr, je možné poznámku vložit do pole “Poznámka” v pravém dolním rohu obrazovky, které se pohybuje neustále spolu s uživatelem.
O data byste neměli přijít ani v případě náhlého restartu zařízení, vypnutí nebo nechtěného ukončení prohlížeče – to ovšem závisí i na konkrétním používaném zařízení. Zadávaná data jsou průběžně ukládána s každým vyplněným parametrem a je tak možné rozpracovaný popis bez problému obnovit.
Internetové připojení je vyžadováno pouze při vytvoření nového formuláře a vyplnění první hodnoty. Poté je možné pokračovat i bez připojení k internetu – zadané údaje se ukládají do paměti prohlížeče a po opětovném navázání spojení se automaticky uloží do samotného formuláře.
1.1. Výpočet plochy nemovitosti
2. Použití na tabletu/chytrém telefonu
Nemusíte. Používání mobilního zařízení přímo při prohlídce nemovitosti ovšem doporučujeme především z důvodu větší úspory času a vyšší efektivity práce. Velká část odhadu nemovitosti je totiž vytvořena samotným vyplněním formuláře popisu.
Ano, ale ne po celou dobu. Internetové připojení je vyžadováno pouze při vytvoření nového formuláře a vyplnění první hodnoty. Poté je možné pokračovat i bez připojení k internetu – zadané údaje se ukládají do paměti prohlížeče a po opětovném navázání spojení se automaticky uloží do samotného formuláře. Teoreticky je tedy možné si v kanceláři s Wi-Fi připojením vytvořit nový formulář a po příjezdu zpět vše uložit.
Na veškerých současných platformách. Do celého systému i samotného popisu nemovitostí se vstupuje skrze internetový prohlížeč. Web je optimalizován dle současných standardů a podpora zařízení je široká.
Nikoliv. Celý systém je přístupný přes internetový prohlížeč – jak na mobilním zařízení, tak na osobním počítači nebo laptopu. Tímto způsobem lze garantovat širokou škálu podporovaných zařízení.
3. Vyhledávání nemovitostí pro srovnání
Databáze nemovitostí, ze které vybíráme nejvhodnější nemovitosti ke srovnání, je založená na dlouhodobém sledování realitní inzerce. Evidujeme vstup nemovitosti do inzerce, vývoj ceny v čase a odstranění nabídky z inzerce. Některé ceny jsou konečné, získané z katastru nemovitostí.
Na základě Vámi zadaných parametrů oceňované nemovitosti připodobňujeme shodu s těmi u nemovitostí v databázi. Jedná se zejména o lokalitu (vzdálenost), velikost, stav, využití apod.
Snažíme se Vám práci maximálně usnadnit a tak jsme automatizovali i výpočty předpokládaných koeficientů u některých parametrů. Jde sice o propracovaný výpočet, ale i tak je jistě možné, že nebude koeficient ideální. Jednoduše jej můžete upravit.
Některé parametry, například velikost objektu, jsou uplatňovány v tomto případě “opačně”. Obecně platí, že menší stavby disponují vyšší jednotkovou cenou. Pokud ovšem porovnáváme stavby jako celek, většinou je větší stavba dražší.
4. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti
Využíváme tří metod – výpočet srovnávací metodou, výpočet dle metodiky Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových a výpočet dle doporučení Ministerstva financí ČR.
Metodika nazvaná “Postupy při oceňování majetku státu” je ke stažení přímo na stránkách úřadu www.uzsvm.cz. Případně můžete využít přímo následující odkaz: Metodika dle ÚZSVM.
Metodika nazvaná “Komentář k určování obvyklé ceny” je ke stažení přímo na stránkách úřadu www.mfcr.cz. Případně můžete využít přímo následující odkaz: Metodika dle MFČR.
Nemusíte. Výchozí metodou je srovnávací metoda, která je mezinárodně uznávaná a splňuje standardy IVS. Zbylé dvě metody lze před exportem vypnout. Tyto dvě metody jsou ovšem automaticky počítány na základě již vyplněných údajů a není tak nutné dalších vstupů ze strany uživatele.
5. Zduplikování případu
Nejčastěji pokud budete oceňovat podobnou nemovitost, kterou jste již jednou oceňovali nebo v případě aktualizace odhadu.
Ano. V případě, že změníte některý z důležitých parametrů, systém se sám dotáže, zda si přejete najít nové nejpodobnější nemovitosti.
V sekci “Zpracovávané případy” lze jednotlivé odhady filtrovat, řadit dle data nebo vyhledávat dle adresy nemovitosti nebo jména objednatele.
6. Vyhledávání v databázi nemovitostí
Databáze slouží k vyhledávání nemovitostí pro srovnání, zjištění tržní hladiny v minulých letech nebo další potřeby. Evidujeme ceny nemovitostí od roku 2013.
Databáze nemovitostí, ze které vybíráme nejvhodnější nemovitosti ke srovnání je založená na dlouhodobém sledování realitní inzerce. Evidujeme vstup nemovitosti do inzerce, vývoj ceny v čase a odstranění nabídky z inzerce. Některé ceny jsou konečné, získané z katastru nemovitostí.
Základními vyhledávacími kritérii jsou typ nemovitosti, období, kdy byla nemovitost nabízena nebo obchodována a lokalita. Dále je možné výběr zúžit použitím konkrétních parametrů, které jsou pro každý typ nemovitosti specifické.
7. Metodiky výpočtu obvyklé ceny nemovitosti
Evidujeme vstup nemovitosti do inzerce, vývoj ceny v čase a odstranění nabídky z inzerce. Všeobecně platí, že cena, která byla uvedena u inzerátu těsně před tím, než zmizel, se nejvíce přibližuje skutečně realizované ceně. Některé ceny jsou konečné, získané z katastru nemovitostí.
Skutečně realizované ceny lze dohledat prakticky pouze v dokumentaci katastru nemovitostí nebo od realitních kanceláří. V kupních smlouvách ovšem zpravidla není detailněji popsán obchodovaný majetek či jeho stav, dále zde nejsou uvedeny fotografie a rovněž není zajištěno, že se prodeje uskutečnily na základě tržních mechanismů, tzn. že například nešlo o prodeje v rámci rodiny či mezi jinak spřízněnými subjekty. Realitní kanceláře běžně tyto informace veřejně neposkytují.
Ano. Postup je sice trochu nepohodlný, ale získáte skutečné ceny nemovitostí, které jsou “neprůstřelné”. Podrobnější informace k postupu získáte ve videu.
8. Párování transakčních cen s nemovitostmi
Zakoupení ceny k jedné transakci Vás bude stát 5 Kč z Vaší peněženky v systému. Zároveň za tuto cenu koupíte VŠECHNY ceny transakcí v daném katastrálním území v daném měsíci. Na rozdíl od postupu, který se uplatňoval do teď, uživatelé razantně ušetří. Místo v průměru 80 Kč za kupní smlouvu k jedné inzerci dostanete ceny k inzerátům za 5 Kč.
V modulu katastru nemovitostí nebo přímo v databázi nemovitostí lze napárovat uskutečněné transakce s konkrétními inzeráty. U každého inzerátu jsou navrženi kandidáti transakcí, podle daných kritérií, které s danou pravděpodobností se týkají toho konkrétního inzerátu. Je poté na uživateli, aby z dostupných informací posoudil, zda transakce patří k dané nemovitosti a potvrdil napárování transakce a inzerátu. V modulu Katastr jsou zase u transakcí navrženi kandidáti inzerce.
V databázi naleznete inzeráty prodeje a pronájmu nemovitostí s nabídkovou cenou, která mnohdy není stejná jako skutečně realizovaná. Fakt, že nemovitost prošla realitní inzerci, maximalizuje pravděpodobnost, že se jedná o tržní proces prodeje nemovitosti. V transakcích katastru naleznete skutečné ceny, za které se nemovitosti prodaly, ale jsou zde všechny provedené transakce, i ty netržní (prodej v rodině, …). Právě spárováním inzerátu nemovitosti z databáze a transakce z katastru si zajistíte pro odhad ceny nemovitosti dle zákonných požadavků odpovídající vzorky.
9. Tipy systému pro odhadce INEM
Jak hledat kupní smlouvy k jednotkám
Jak hledat kupní smlouvy k objektům
Tvorba reálného odhadu krok za krokem
Postup nahrání kupní smlouvy
